El IRPH es, junto al Euribor, uno de los indicadores que utilizan las Entidades Bancarias para actualizar las hipotecas con tipos de interés variable. El Banco de España publica cada mes el índices mediante una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario declaradas por los bancos y cajas de ahorros (la información para su formación la facilitan las propias entidades que aplican el índice en sus préstamos hipotecarios).
Aproximadamente 1,3 millones de familias tienen sus hipotecas este tipo de interés. El cálculo del IRPH se considera fácilmente manipulable por lo que está considerado una cláusula abusiva según distintas sentencias de los Juzgados y Tribunales del país.
El IRPH es un índice que se forma con los datos suministrados por las propias Entidades Bancarias y existen tres modalidades diferentes: Bancos, Cajas de Ahorro y la totalidad de Entidades.
- IRPH de bancos: es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.
- IRPH de cajas de ahorro: se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.
- IRPH del Conjunto de Entidades: se calcula teniendo en cuenta todas las entidades bancarias.
El IRPH se comercializó atribuyéndole una mayor estabilidad de la cuotas mensuales, por lo que, se ofreció como un índice sin riesgos.
En noviembre de 2013 por ley desaparecieron tanto el IRPH Cajas como el IRPH Bancos reconduciendo aquellas hipotecas referenciadas a alguno de estos dos índices al IRPH Conjunto de Entidades, siempre y cuando el sustitutivo no fuera el Euribor en cuyo caso debía aplicarse el mismo.
Manipulabilidad del IRPH y batalla judicial por su nulidad.
Teóricamente el IRPH Conjunto de Entidades refleja el precio medio al que se presta el dinero para la adquisición de viviendas a más de tres años (el préstamo), es la media aritmética simple de los tipos de interés medios ponderadora por el saldo de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a tres años que hayan sido iniciadas o renovadas durante el mes al que se refiere el índice.
Al emplear datos aportados por las propias entidades, y debido a que se trata de una media simple no ponderada, el índice no refleja una imagen real del precio del dinero prestado para adquirir viviendas (su teórica definición).
Igualmente distintos expertos sostienen que se trata de un índice manipulable por las propias Entidades Bancarias que al facilitar los datos para su formación los incrementan mediante la inclusión de las cantidades correspondientes a distintas comisiones (la más famosa la comisión de apertura) y con tipos de interés que se han declarado nulos por abusivos en multitud de préstamos: Clausulas suelo y cláusulas de redondeo al alza.
Dicho esto conviene expresar que conseguir la nulidad del índice de referencia IRPH es una ardua tarea que precisa de abogados expertos en la materia y de unas especiales circunstancias en su comercialización que a continuación se detallan, cada caso es distinto y en función de las circunstancias y documentación entregada al cliente en el momento de contratar pueden existir posibilidades reales de obtener la nulidad del índice de referencia.
Esta importante dificultad en la obtención de nulidad de índice de referencia tiene como contraposición unas importantes ganancias económicas que varían en cada caso pero que siempre comportan un importante ahorro en el futuro y la devolución de cantidades económicas importantes (6.000-20.000 €uros).
El mejor escenario que puede obtenerse es la devolución de la totalidad de los intereses abonados y el establecimiento de que la hipoteca no tendrá intereses en el futuro (es un escenario que no siempre puede obtenerse, depende de las circunstancias del caso).
Antes de pasar a analizar las circunstancias y documentación precontractual (del momento en que se contrata el préstamo) conviene destacar que existen algunos supuestos de nulidad del índice IRPH que no entrañan una especial dificultad pero que tampoco comportan ganancias económicas de gran envergadura.
Son aquellos supuestos en los que un préstamo se encuentra referenciado al IRPH Cajas o al IRPH Banco y que tras la desaparición de estos índices por ley en noviembre de 2013 continúan aplicando estos índices (declarados ilegales desde noviembre de 2013) no habiendo procedido a aplicar el IRPH Conjunto Entidades ni el Euribor en caso de que estuviera establecido como índice sustitutivo.
Es estos casos concretos conocidos como “IRPH congelado” o “IRPH zombie” suelen obtenerse sentencias estimatorias declarando la nulidad desde noviembre de 2013, pese a su menor dificultad resulta igualmente recomendable acudir a abogados expertos en reclamaciones judiciales por IRPH.
Pasando a analizar las circunstancias y documentación necesaria para tener posibilidades reales de declarar nulo el IRPH Conjunto de Entidades en nuestro préstamo debo aclarar un par de cuestiones.
– La referencia de un préstamo al IRPH Conjunto de Entidades es completamente valida y legal, la clave reside en que el cliente desconozca totalmente la aplicación del referido índice en su préstamo hipotecario.
– También es necesario que el cliente medio (con conocimientos medios) no pudiera comprender con facilidad que su préstamo no estaba referenciado al Euribor debido a la entrega de documentos explicativos (cuadro teórico de amortización, simulación de escenarios, explicación de como funciona el índice de referencia etc.)
– Por último, resulta necesario que los empleados de la Entidad Bancaria no explicaran verbalmente al cliente que su préstamo no estaría referenciado al Euribor sino IRPH Conjunto de Entidades independientemente de los documentos efectivamente entregados al mismo.
Los Juzgados y Tribunales exigen que el cliente no comprendiera ni pudiera comprender (tanto por las explicaciones como por los documentos facilitados) que su préstamo estaba referenciado al IRPH.
Por ello, resulta necesario que tanto la Escritura de Préstamo Hipotecario como el resto de documentación bancaria entregada, y en especial la Oferta Vinculante no sean claras y transparentes, permitiendo comprender con facilidad a cualquier persona que su préstamo esta referenciado al IRPH y las implicaciones que ello conlleva.
Los requisitos para considerar que la documentación bancaria y en especial los documentos comentados no son transparentes son similares a los establecidos para la declaración de nulidad de las clausulas suelo, sin embargo, estos requisitos se aplican de forma mucho más rígida y seria, siendo por lo general mucho más exigentes los Juzgados y Tribunales al examinar estos requisitos y en definitiva la claridad y transparencia de la documentación bancaria.
Cualquier documentación adicional entregada más alla de la escritura y la oferta vinculante dificulta de forma extraordinaria la declaración de nulidad del índice de referencia.
Resulta indispensable analizar la documentación entregada y entrevistarse con el cliente con carácter previo a la interposición de demanda judicial, solamente así pueden conocerse las circunstancias del caso y valorar la viabilidad con carácter previo.
Igualmente resulta indispensable contar con abogados expertos en la reclamación de IRPH.
Cualquier abogado no esta capacitado para llevar estos asuntos con posibilidades de éxito reales, tampoco necesariamente un abogado que lleve asuntos por clausulas suelo puede defender debidamente los intereses de alguien cuyo préstamo este referenciado al IRPH, pues mientas los asuntos de cláusulas suelo se ganan en más del 90% de los casos lo asuntos de IRPH se pierden un 80% de las veces, en parte debido a que los clientes encomiendan su defensa a abogados no expertos en estos asuntos.
En una entrevista con su abogado usted puede exigir, con educación, que le informe y demuestre que ha llevado asuntos de IRPH con éxito. El profesional tiene la obligación de decir la verdad y de facilitarle, respetando la intimidad de sus clientes, aquellos asuntos que haya realizado con éxito sobre esta materia.
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Autor: Sergio Corral Izquierdo Contacto: 639945166
Colegiado nº 3480 ICACS WWW.ABOGADOSERGIOCORRAL.COM
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Recientemente he tenido conocimiento de que mi hipoteca tiene IRPH, quiero saber el procedimiento a seguir y los costes aproximados para solicitar su nulidad.
Le facilito al correo electronico la documentación necesaria para su analisis. Una vez examinada le facilitare presupuesto detallado. Un saludo.
Tengo IRPH cajas, pago la misma cuota desde hace años pero el banco me indicó que no tengo clausula suelo. No se que hacer, contacte conmigo por favor.