El arrendatario, conocido comúnmente como inquilino o alquilado, goza de gran cantidad de derechos cuando realiza un contrato de arrendamiento de vivienda (distinto es arrendamiento de oficina o de finca rustica), mucho de ellos completamente desconocidos para el mismo. Este desconocimiento suele conllevar situaciones de abuso por parte del arrendador o propietario de la vivienda.
Examinamos los DERECHOS más importantes:
– Duración del contrato de arrendamiento y Derecho a seguir alquilado pese al cambio de propietario: La duración del arrendamiento puede ser libremente pactada por las partes pero sí resulta inferior a 3 años al terminarse el mismo se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario (alquilado) manifiesta al arrendador (propietario o casero) con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prorrogar, su voluntad de no renovarlo.
Sí en el contrato no se establece su duración se entiende obligatoriamente que es 1 año.
Únicamente puede no prorrogarse el plazo en caso de que el arrendador o algún familiar cercano (hijos o padres) necesiten ocupar la vivienda para vivir en ella debido a una situación de necesidad económica.
Las situaciones de abuso más comunes en las que no se respeta este derecho son:
1º Viviendas en las que al llegar el verano se da por finalizado el contrato para alquilarla a un mayor precio a turistas extranjeros.
2º La cancelación del contrato o de sus prorrogas por proceder el propietario a vender la vivienda arrendada.
Ambas situaciones son ILEGALES por no respetar este derecho independientemente de que en el contrato se estableciera clausula en este sentido, que sería NULA DE PLENO DERECHO.
– Desistimiento del contrato por el inquilino: El arrendatario puede desistir del contrato siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses desde su celebración y se realice un preaviso con al menos 30 días de antelación.
El ejercicio de este derecho requiere indemnizar al propietario de la vivienda en la cantidad de 1 mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir (los periodos inferiores se prorratean).
De nuevo no resulta valida una clausula en la que se niegue este derecho o se imponga una indemnización superior a la expresada por la Ley, dicha cláusula sería NULA DE PLENO DERECHO.
– Desistimiento en casos de matrimonio: En caso de que uno de los conyugues desista del contrato o no solicite su prorroga el otro conyugue tiene derecho a que el contrato continue o se prorrogue asumiendo la posición de su marido/mujer respecto al cumplimiento del contrato.
– Adquisición de la condición de arrendatario en caso de muerte del arrendatario originario: En caso de muerte de arrendatario originario su conyugue o persona que conviviera con él (pareja, hijos, padres, hermanos o familiares y amigos discapacitados) tiene derecho a asumir el contrato en las condiciones inicialmente acordadas.
Debe notificarse al propietario de la vivienda antes de transcurrir 3 meses desde la muerte del arrendatario originario.
– Derecho de Adquisición preferente (tanteo y retracto): En caso de venta de la vivienda arrendada el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la misma.
En el plazo de 30 días desde la comunicación de la venta puede igualar la oferta.
La renuncia a este derecho puede pactarse expresamente en el contrato y es plenamente LEGAL, por lo que en caso de incluir clausula en este sentido se pierde este derecho.
– Derecho al mantenimiento de la Renta Mensual Pactada: La renta acordada se mantendrá durante la duración del contrato y sus prorrogas. Unicamente puede actualizarse conforme al IPC de un año a otro.
Resulta claramente ILEGAL aumentar la renta mensual en el momento de conceder la prorroga o renovación, cualquier clausula en este sentido es NULA DE PLENA DERECHO.
La renta mensual puede aumentarse hasta un 20% debido a la realización de obras de mejora. No son obras de mejora las obras de conservación del inmueble ni de rehabilitación de fachadas.
– Gastos de cada una de las partes: Los gastos que debe asumir cada una de las partes pueden pactarse libremente.
En defecto de pacto expreso el arrendatario debe asumir: Electricidad, Agua, Gas y en aquellos municipios en los que la tasa de basuras se envía conjuntamente con el agua también esta tasa.
El arrendador debe asumir: Comunidad, IBI y Tasa de basuras en el caso de que no se envíe junto con los gastos por suministro de agua.
– Derecho a que se realicen las reparaciones para conservar la vivienda en las condiciones acordadas: No se trata solamente de asumir las reparaciones ordinarias de la vivienda sin aumentar la renta pues en caso de que la vivienda se alquile con determinados muebles o electrodomésticos y estos se averíen se tiene derecho a su sustitución por otros nuevos.
– Derecho al depósito y devolución de la Fianza: La fianza, que habitualmente asciende a un mes de renta, debe ser depositada en el Organismo Autonómico de Hacienda en los 15 días siguientes a la celebración del contrato.
La fianza cubre los desperfectos que el arrendatario ocasione y no sirve para garantizar impagos ni otras cuestiones (como recibos), no puede hacerse frente a los mismos con cargo a la fianza.
No depositar la fianza en el Organismo correspondiente supone una infracción grave sancionada con multas de hasta 3000 euros. El arrendatario puede exigir el resguardo de depósito de la misma en dicho organismo.
En caso de no existir desperfectos (la falta de limpieza se considera desperfecto) el arrendatario tiene derecho a la devolución integra de la fianza.
– Derecho a denunciar al propietario de la vivienda si este entra en ella sin su permiso: Las cláusulas que establecen la facultad de propietario para acudir a la vivienda sin avisar a los inquilinos son NULAS DE PLENO DERECHO. El propietario siempre debe avisar y el inquilino puede negarle el acceso a la vivienda arrendada.
Fuente: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Autor: Sergio Corral Izquierdo Contacto: 639.945.166
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